อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เริ่มอย่างไรไม่ให้เจ๊ง

อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เริ่มอย่างไรไม่ให้เจ๊ง

          การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยม เช่น การปล่อยให้เช่าหรือ อพาร์ทเม้นท์ , คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ เป็นต้น แต่การลงทุนทุกรูปแบบย่อมมีความเสี่ยง เราจึงควรมีความรู้เพื่อลดความเสี่ยง ในบทความนี้เราจะไปโฟกัสที่การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าพร้อมกันว่าควรเริ่มต้นอย่างไรจึงจะลดความเสี่ยง ป้องกันการขาดทุน ข้อมูลที่น่าสนใจมีดังต่อไปนี้

เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอย่างไร ลดความเสี่ยง ป้องกันการขาดทุน

          อันดับแรกที่ต้องทำความเข้าใจคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อ ขายอพาร์ทเม้นท์ หรือเพื่อปล่อยเช่า คุณจะต้องตรวจสอบผู้ซื้อหรือผู้เช่าโดยละเอียด โดยเฉพาะผู้ปล่อยเช่าคุณควรแน่ใจว่าคุณจะได้รับเงินค่าเช่าตรงตามกำหนดทุกเดือน เพราะเมื่อคุณลงทุนไปแล้ว ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จะเกิดขึ้นทันที ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนชำระกับธนาคาร ค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมแซมต่าง ๆ

          และเพื่อเป็นการรับมือกับความเสี่ยงคุณควรมีเงินออม หรือเงินสำรองสำหรับสถานการณ์ฉุกเฉินที่ไม่มีผู้เช่าด้วย ส่วนข้อมูลอื่น ๆ มีดังต่อไปนี้

1.   ก่อนการตัดสินใจซื้อ

          ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรสำรวจทำเลก่อนว่าตั้งอยู่ที่ไหน ใกล้แหล่งงานหรือสถานที่สำคัญอะไรบ้าง เพื่อให้เราได้ทราบว่ากลุ่มลูกค้าของเราคือใคร เพราะการสำรวจทำเลเพียงแค่สภาพแวดล้อม แหล่งอำนวยความสะดวก  และการคมนาคมยังไม่เพียงพอ จะต้องทราบด้วยว่าเป้าหมายผู้เช่าของเราคือใคร และควรจะกำหนดค่าเช่าให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายด้วย เพื่อช่วยเสริมให้ลูกค้าตัดสินใจเช่าเร็วขึ้น

2.   ตรวจสอบและตกแต่งภายในก่อนการปล่อยเช่า

          การรีโนเวทหรือตกแต่งภายในจะช่วยดึงดูดผู้เช่า และเพิ่มมูลค่าให้ได้ โดยหลักการตกแต่งให้พิจารณาลูกค้าเป้าหมายเป็นหลัก เช่น เป็นนักศึกษา, นักท่องเที่ยว, นักธุรกิจ และบุคลากรสถาบันต่าง ๆ เป็นต้น เพราะลูกค้าแต่ละกลุ่มจะมีไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน อย่างนักท่องเที่ยวจะเข้าพักเป็นรายวัน ส่วนใหญ่จะเช่าห้องเพื่ออาศัยอาบน้ำและนอนหลับ ส่วนนักธุรกิจนิยมความทันสมัย อุปกรณ์ต่อเชื่อมอินเทอร์เน็ตต่าง ๆ ภายในควรอยู่ในสภาพดี และมีความหลากหลาย เพื่อให้ลูกค้าสามารถติดต่อประสานงานได้จากในห้อง

3.   ควรปล่อยเช่าแบบไหนดี?

          เมื่อกำหนดกลุ่มเป้าหมายลูกค้าได้ คุณจะสามารถควบคุมต้นทุนการรีโนเวทให้เหมาะสมได้ อีกทั้งยังสามารถกำหนดรูปแบบการปล่อยเช่าให้เหมาะสมได้ โดยรูปแบบการเช่านั้นจะแบ่งออกเป็นรายเดือน และรายวัน โดยการพิจารณาคือ หากทำเลที่ตั้งของคุณอยู่ท่ามกลางสถานที่ท่องเที่ยว มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติจำนวนมาก ก็ควรมีรูปแบบการเช่าแบบรายวัน แต่ถ้าหากทำเลที่ตั้งของคุณอยู่ท่ามกลางอาคารสำนักงาน แหล่งงาน และสถานศึกษา การกำหนดรูปแบบการเช่าควรให้บริการเป็นรายเดือนมากกว่า

ควรกำหนดค่าเช่าอย่างไร เพื่อความเหมาะสมและได้กำไร

           การกำหนดค่าเช่าค่อนข้างมีความละเอียดอ่อนมากกว่าการขายอพาร์ทเม้นท์ เพราะคุณจะต้องคิดถึงค่างวดที่ต้องผ่อนชำระกับธนาคาร กับผลกำไรที่ควรจะได้รับ โดยวิธีการคำนวณค่าเช่าที่นิยมกันทั่วไปคือ การนำจำนวนตารางเมตรสำหรับห้องเช่า หรือจำนวนตารางวาสำหรับบ้านเช่า ไปหารกับราคาของห้องเช่าอื่นหรือบ้านเช่าอื่นในบริเวณเดียวกัน และมีขนาดใกล้เคียงกันกับเรา เช่น ห้องข้าง ๆ ปล่อยเช่าอยู่ 25,000 บาท/เดือน มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 40 ตารางเมตร เมื่อนำมาหารกันจะเท่ากับ 625 บาท/ตารางเมตร

          ส่วนห้องของคุณมีพื้นที่ใช้สอย 35 ตารางเมตร ให้นำราคาต่อตารางเมตรจากห้องอื่นมาคูณ นั่นคือ 625 คูณกับ 35 ค่าเช่าห้องของคุณควรจะมีราคา 21,875 บาท/เดือน ซึ่งถ้าหากคุณเห็นว่าราคานี้พอดีกับค่าใช้จ่ายแต่ไม่เหลือกำไร ก็สามารถบวกกำไรเพิ่มเพื่อความเหมาะสมได้

          สิ่งสำคัญสำหรับการปล่อยเช่าหรือขายอพาร์ทเม้นท์ คือความใจเย็นและค่อย ๆ พิจารณาแต่ละทำเลอย่างละเอียด อย่าเพิ่งเชื่อว่าการลงทุนรูปแบบนี้คือ “เสือนอนกิน” เพราะจะเป็นเช่นนี้ได้คุณจะต้องได้อสังหาริมทรัพย์บนทำเลที่เหมาะสม มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ไม่ต้องเสียเงินรีโนเวทเยอะ และค่าเช่าที่ได้รับควรมีกำไรด้วย หากไม่มั่นใจจริง ๆ ควรสละเวลาเพื่อศึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการปล่อยเช่าให้เข้าใจก่อน