5 เทคนิคดูตึกอพาร์ทเม้นท์มือสอง ให้ คุ้มค่ากับการลงทุน

          เมื่อคุณสนใจจะซื้ออพาร์ทเม้นท์ตามที่ประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ นอกจากเงื่อนไขของราคาที่ถูกใจแล้ว การตรวจสอบดูสภาพของอาคาร และปัจจัยอื่น ๆ ก็เป็นองค์ประกอบที่สำคัญ ข้อมูลต่อไปนี้จึงเป็นเหมือนเช็กลิสต์สำหรับคุณ ให้คุณได้พิจารณาเพื่อการเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองที่มีทั้งศักยภาพและประสิทธิภาพในการสร้างผลกำไรให้แก่คุณในอนาคต

เช็กลิสต์เลือกอพาร์ทเม้นท์มือสองให้ชัวร์ คุ้มค่าพร้อมลงทุน

                การเลือกอพาร์ทเม้นท์ตามประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ต่าง ๆ ขั้นตอนพื้นฐานแรกคือการดูจากรูปถ่ายของจริงที่ลงประกาศเอาไว้ เพื่อเป็นการประเมินความพึงพอใจของตัวเราเองก่อน ลำดับต่อมาคือราคาที่ประกาศขายว่าเมื่อเทียบกับรูปถ่ายแล้วเหมาะสมกันหรือไม่ จากนั้นจึงถึงขั้นตอนสำคัญที่เป็นปัจจัยหลักในการพิจารณา โดยมีดังต่อไปนี้

1.   ทำเล

          ทำเลในการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ ที่ดี คือ ต้องเป็นทำเล ที่มีแหล่งจ้างงาน หรือแหล่งสถานศึกษา 

ในส่วนของแหล่งจ้างงาน จะมีเป็น แหล่งจ้างงาน ที่เห็นชัดเจน อาทิ ทำเลในเมืองทั้งหลาย ที่มี ตึกออฟฟิศ สำนักงานมากมาย แต่การลงทุน ในทำเลเมือง ที่เห็นแหล่งจ้างงานที่ชัดเจน แนวรถไฟฟ้า ที่ตึกสำนักงานขึ้นเยอะ ก็จะมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ในส่วนของข้อดี เลยคือเรื่องความมั่นคงแน่นอนในการเช่า ด้วยความที่เป็นทำเลใจกลางเมือง ย่าน CBD หรือทำเลไข่แดงของเมือง ยังไง ก็มีคนเช่าอยู่ตลอดแน่นอน  แต่ข้อเสีย ก็อาจจะเป็น ด้วยความที่ราคาที่ดินในย่านเมือง ราคาค่อนข้างสูง  ผลตอบแทนต่อเงินลงทุน อาจจะได้อยู่ในเกณฑ์ที่ไม่สูงมากนัก  อาจจะอยู่ที่ ราวๆ 4%-6% ต่อปี ก็ถือว่าเป็นผลตอบแทนที่น่าลงทุน สำหรับทำเลในเมือง

กับทำเลแหล่งจ้างงานรายย่อย ที่อาจจะเห็นไม่ชัดเจน เหมือนตัวอย่างแรก จะขยับออกจากเมืองไปซักหน่อย จุดสังเกต หลักๆ คือ ทำเลนี้ อาจจะอยู่ แวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ห้าง Big C, Lotus  หรือ ศูนย์การค้าต่างๆ, ศูนย์ราชการ ต่างๆ  เป็นต้น และทำเลโดยรอบ มีบริษัท ย่อยๆ หลายบริษัท ร้านค้า โชว์รูม ฯลฯ ที่เป็นทำเลที่ มีคนมาทำงานกระจัดกระจายกันอยู่ ซึ่งการลงทุน ในทำเลนี้ อาจจะไม่หนาแน่นเหมือน ทำเลในเมือง แต่ก็นับว่าเป็นการลงทุนที่ปลอดภัย และจะมีโอกาสได้ผลตอบแทน ที่สูงกว่าทำเลเมืองเลย ซึ่งอัตราผลตอบแทนในทำเลนี้ จะอยู่ที่ราวๆ 6-7% ต่อปี  แต่ถ้าขยับออกไปชานเมืองมากขึ้น อาจจะมีโอกาสได้ผลตอบแทนประมาณ 8% ต่อปี

อีกทำเลหนึ่ง ที่นับว่าเป็นการลงทุนที่ดีไม่แพ้กัน แต่อาจจะขยับออกนอกเมืองไป ได้แก่ ทำเลในย่านนิคมอุตสาหกรรม ทำเลนี้ อาจจะมีความจุกจิกในการดูแลตึก สำหรับตลาดกลุ่มนี้อยู่บ้าง แต่ก็นับเป็นทำเลที่ลงทุนแล้วปลอดภัย

ในส่วนของทำเล สถานศึกษา สิ่งที่ต้องคำนึง ในเรื่องของทำเลนี้ ก็คือ จำนวน ของนักศึกษา ที่เข้ามาเรียนใหม่ ในแต่ละปี ชื่อเสียง ของทำเลรอบมหาวิทยาลัย ที่จะลงทุน ว่ามีความมั่นคงมากน้อยขนาดไหน  อาทิเช่น หากเป็น มหาวิทยาลัยประจำจังหวัด หรือมหาวิทยาลัย ที่มีชื่อเสียงหน่อย ก็ถือว่า เป็นการลงทุนที่ปลอดภัยในระดับนึง

สิ่งที่สำคัญ ในการเลือกพิจารณาทำเล ในการลงทุน คือ จะต้องมีการลงพื้นที่สำรวจ  ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบตึกอพาร์ทเม้นท์ รอบข้าง ถึงอัตราการเข้าพัก  ติดต่อ ทำเป็นจะขอเช่า เพื่อดูว่า ทำเลโดยรอบที่จะลงทุนนี้ คู่แข่งรอบข้าง คนเข้าพักเป็นยังไง บ้าง  ถ้าตรวจสอบแล้ว แต่ละตึก แทบไม่มีคนเช่าเลย ก็นับเป็นทำเลที่ค่อนข้างเสี่ยง แต่ถ้าตรวจสอบตึกโดยรอบแล้ว คนเข้าพักค่อนข้างดี  ก็นับเป็นทำเลที่ น่าลงทุน

แต่ในการตรวจสอบนั้น อาจจะต้องไป หลายช่วงเวลาหน่อย อาทิไปช่วง วันธรรมดา ไปช่วงเสาร์อาทิตย์ หรือแม้กระทั่งไปช่วงค่ำ เพราะช่วงค่ำ จะเป็นช่วงที่คนกลับมาจากการทำงาน หรือเลิกเรียนแล้ว  เราสามารถดู ความคึกคักในการเข้าพักอาศัย ได้จาก ไฟที่เปิดอยู่ ตรงระเบียงห้อง แต่ละตึกได้  แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ในแต่ละทำเล ก็ขึ้นอยู่กับพฤติกรรมลูกค้าด้วยเช่นกัน  บางทำเล คนทำงานเป็นกะ อาทิ ทำเลย่านนิคมอุตสาหกรรม อาจจะมีคนที่ทำงานกะดึกด้วยเช่นกัน  การตรวจสอบทำเล ในหลายช่วงเวลา จึงค่อนข้างสำคัญ

2.   พฤติกรรมกลุ่มตลาด และคู่แข่งโดยรอบ  

          การตรวจสอบพฤติกรรมกลุ่มคนเช่า นับว่าเป็นเรื่องสำคัญก่อนการพิจารณาการลงทุน ตึกอพาร์ทเม้นท์  ไม่ว่าจะเป็น วัตถุประสงค์ในการเข้าพัก  กลุ่มตลาดย่านนี้ มีการย้ายที่ทำงานบ่อยมากน้อยขนาดไหน ฐานเงินเดือนของกลุ่มตลาดในย่านนี้ เป็นอย่างไร  กลุ่มตลาดโดยรอบการเดินทาง เดินทางด้วยวิธีไหน ใช้รถยนต์ มอเตอร์ไซด์ หรือรถสาธารณะ  หากเราลงทุนในตลาดที่ใช้รถยนต์เป็นหลัก แต่ตึกเรา ไม่มีที่จอดรถ ก็อาจจะเป็นปัญหาได้ในระยะยาว

3.   เปรียบเทียบคู่แข่ง

          พิจารณาทั้งคู่แข่งทางตรง และคู่แข่งทางอ้อม คู่แข่งทางตรง ได้แก่ ตึกอพาร์ทเม้นท์ ด้วยกัน เช่น พิจารณาว่า คู่แข่งโดยรอบตั้งราคาเท่าไหร่ สภาพตึกเป็นอย่างไร หากเทียบกับตึกเรา เราสามารถแข่งขันกับคู่แข่งโดยรอบได้หรือไม่  แต่ ทั้งนี้ทั้งนั้น ไม่ได้หมายความว่า ตึกเราจะต้อง สวยที่สุดในย่านนั้น  จะมีปัจจัยอื่นประกอบ อาทิ ราคาค่าเช่าห้อง และกลุ่มเป้าหมายที่ตึกนั้นๆ จับอยู่ ด้วย  บางที คู่แข่ง สภาพสวย มีลิฟต์ มีส่วนกลาง ตั้งราคาสูง ก็ไม่เปลกอะไร   ถ้าหาก ว่า ตึกเรา สภาพธรรมดา ไม่มีลิฟต์  ไม่มีที่จอดรถ แต่จับคนละกลุ่มตลาดกับคู่แข่ง

การพิจารณาถึงคู่แข่งทางอ้อม อาทิ เช่น บ้านเช่า หรือคอนโดให้เช่า ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน ตัวอย่างเช่น ในกลุ่มคนเช่า ที่เป็น ครูโรงเรียนนานาชาติ จะชอบเช่า บ้านพักมากกว่า เช่าอพาร์ทเม้นท์   หรือ ทำเลในบางทำเล ที่มีคอนโด ขึ้นเยอะมาก และ ค่าเช่าคอนโด ราคาไม่สูง หากเราตั้งราคาค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ สูงเกินไป คนก็จะไปเลือกเช่าคอนโด มากกว่า เป็นต้น

4.   ตรวจสอบสภาพอพาร์ทเม้นท์

          สภาพทรัพย์  ในการเลือกพิจารณาลงทุน ตึกอพาร์ทเม้นท์ มือสอง ความชำนาญการลงทุนของแต่ละคน ก็จะมีไม่เท่ากัน  นักลงทุน บางท่าน ต้องการตึก สภาพดีเลย ที่ซื้อไปแล้วไม่ต้องทำอะไรแล้ว 

นักลงทุน บางท่าน ไม่ได้มีปัญหา กับการปรับปรุงซ่อมแซมตึก

ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ขึ้นอยู่กับความต้องการในการลงทุนของแต่ละท่าน เป็นหลัก แต่ตามความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน ซึ่ง เป็นนักลงทุน ด้วยเช่นกัน  ทางผู้เขียน มองว่า หากลงทุนตึกที่ ต้องซ่อมแซมปรับปรุง มักจะได้ราคาที่ดีกว่าตึกสภาพใหม่ เลย พอสมควร  หากปัจจัย เรื่องทำเล กลุ่มตลาด และคู่แข่ง ผ่าน เรื่องการปรับปรุงตึก ไม่ใช่เรื่องใหญ่เลย เพราะ หลังปรับปรุงแล้ว มักจะทำผลตอบแทนได้ดีกว่าค่าเฉลี่ยตลาดทั่วไป

แต่จุดที่ต้องประเมินในเรื่องของการปรับปรุงตึก คือ โครงสร้างตึก   ตราบใดที่ตึกที่พิจารณาจะลงทุนนี้ ไม่ได้มีปัญหา ที่ตัวโครงสร้างตึก ก็สามารถแก้ไข และปรับปรุงได้หมด แต่หาก ตึกที่เราจะลงทุนนี้ มีปัญหา ที่โครงสร้างตึก (ในหัวข้อนี้ อาจจะไม่ได้ลงลึก ถึงเรื่องวิธีการดูโครงสร้างตึก) อาทิ เสาคาน ร้าวเป็นแนวทะแยกมุม มีรอยแยกใหญ่ของเสา และคานที่เป็นโครงสร้างของตึก  เสาหัก คานหัก เป็นต้น  ในจุดนี้ หาก ต้องการพิจารณาการลงทุนต่อ ควรที่จะพาวิศวกรมาตรวจสอบโครงสร้างตึก ก่อนตัดสินใจ เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมต่างๆ แต่หาก นักลงทุน เป็นนักลงทุนมือใหม่ ทางเราจะไม่แนะนำให้ลงทุน ตึกที่ต้องมีการปรับปรุงเยอะ อาทิ ตามตัวอย่างในลักษณะนี้

5.   ตรวจสอบความถูกต้องต่างๆ ก่อนตัดสินใจลงทุน

          หากมองตามหลักความเป็นจริง แบบไม่อิงตำราใดๆ การที่จะหาตึกมาลงทุนที่มีความถูกต้องในทุกด้าน แบบไม่มีจุดผิดเลย แทบจะหาได้ยากมากๆ ในข้อนี้ เลยจะให้เน้นตรวจสอบ เพื่อประเมินการลงทุน แบบมีผิดได้บ้าง แต่ หัวใจของการตรวจสอบในข้อนี้คือ จุดที่ผิด จะต้องไม่ใช่ เป็นจุดผิดที่ร้ายแรง 

ตัวอย่างของจุดผิดที่ร้ายแรง ได้แก่

-    การก่อสร้างล้ำทางสาธารณะ

-    ตึกมีความสูง หรือจำนวนชั้น สูงเกินกฎหมายการขออนุญาตก่อสร้าง กำหนด (อาจจะไม่ได้ลงรายละเอียดเชิงลึก ในหัวข้อนี้) ยกตัวอย่างเช่น ในเขตพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ในการก่อสร้างจะมีบริเวณที่ไม่สามารถสร้างอาคารได้สูงเกิน 12 เมตร  (อ้างอิง : https://asa.or.th/laws/news20200623/)   หากนักลงทุน ลงทุนในตึก บริเวณที่ทางเราได้กล่าวไป แล้วตึกนี้ ดันมีความสูง 15 เมตร หรือ 5 ชั้น นับว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงเกินไป

-    ระยะร่นด้านหน้าทางสาธารณะ ไม่เพียงพอ ตามข้อกฎหมายระยะร่น ทั้งนี้ทั้งนั้น ต้องขึ้นอยู่กับปี ที่ก่อสร้างด้วย ว่าสร้างมาในปี ที่กฎหมายการก่อสร้างฉบับไหนที่บังคับใช้อยู่ หากเป็นตึกสร้างใหม่เลย แล้วไม่มีระยะร่นตามกฎหมายกำหนด ก็นับว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงเกินไป

-    ตึกอพาร์ทเม้นท์ ที่ลงทุน อยู่ในเขตพื้นที่ ที่ไม่สามารถทำอาคารพักอาศัยรวมได้ และในปีที่ก่อสร้าง ก็อยู่ในปีที่กฎหมายบังคับว่าไม่สามารถสร้างได้ ก็นับว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงเกินไป

          การซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองตามการประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ ต้องค่อย ๆ พิจารณาไปทีละปัจจัย ซึ่งแต่ละทำเลก็มีปัจจัยเสริมในการตัดสินใจที่ไม่เหมือนกัน เช่น สภาพอาคารเก่าต้องรีโนเวทเยอะ แต่ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นยังมีอยู่สูง การลงทุนรีโนเวททั้งอาคารก็มีความคุ้มค่าที่จะทำ เป็นต้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการตัดสินใจซื้อ จะต้องอยู่ภายใต้ความปลอดภัยของตัวอาคารว่าโครงสร้างอาคารและงานระบบไม่ชำรุดเสียหาย อีกทั้งตัวอาคารยังก่อสร้างอย่างถูกกฎหมายมีหนังสือรับรองชัดเจน