คำนวณอัตราผลตอบแทนต่อปี (%Yield) ฉบับรู้ลึก รู้จริง เรื่องที่คนอยากปล่อยเช่าบ้าน คอนโด อพาร์ทเม้นท์ ต้องทราบ

 Rental Yield คืออะไร ทำไมต้องรู้

         ใครลงทุนในอสังหาฯ ก็ต้องหวังผลตอบแทนสูงๆ เป็นเรื่องปกติ มากไปกว่านั้นการลงทุนควรให้ผลตอบแทนที่ยั่งยืนในระยะยาวยาวด้วย ดังนั้นการคิดคำนวณอัตราผลตอบแทน (% Rental Yield) จึงเป็นเรื่องพื้นฐานที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้และเข้าใจ เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการลงทุนเลือกโครงการและทำเลที่เหมาะสม จะได้สร้างผลตอบแทนได้ แบบเสือนอนกิน และปิดประตูความเสี่ยงให้ได้มากที่สุด

         อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หรือ Rental Yield เป็นตัวเลข % สะท้อนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าตลอดทั้งปี ยิ่งตัวเลขสูงยิ่งน่าสนใจ ในแต่ละทำเล แต่ละโครงการจะให้ Rental Yield ที่แตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ยกตัวอย่างเช่น ศักยภาพของทำเล, ดีมานด์เช่าในทำเลนั้น, รูปแบบห้อง ขนาดพื้นที่, ราคาค่าเช่าในย่านนั้นหรือในโครงการเดียวกัน, ราคาห้องที่นักลงทุนซื้อ เป็นต้น ซึ่งปัจจัยเหล่านี้นำมาคิดพิจารณาเพื่อใช้ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม

ปล่อยเช่าบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ หา Rental Yield อย่างไร

         วิธีการคิด Rental Yield มีหลายวิธี บทความนี้ขอยกวิธียอดนิยมที่นักลงทุนสามารถนำไปใช้คำนวณด้วยตัวเองได้อย่างคร่าวๆ เพื่อช่วยกำหนดทิศทางการตั้งราคาเช่าอสังหาฯ ได้ โดยใช้ได้กับทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และอพาร์ทเม้นท์

วิธีที่ 1 : Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

         วิธีนี้ใช้คำนวณอัตราผลตอบแทนอย่างคร่าวๆ เหมาะสำหรับคนที่ซื้ออสังหาฯ ด้วยเงินสด ไม่ได้กู้สินเชื่อจากธนาคาร เพราะจะคำนวณจากราคาซื้ออสังหาฯ และค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับในปีนั้น แต่จะไม่มีการหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ แน่นอนว่าวิธีนี้ตัวเลขที่ได้อาจมีความไม่แน่นอนสูง ใช้เพื่อดูระดับผลตอบแทนได้เบื้องต้น สูตรคือ

Gross Rental Yield = [ค่าเช่าตลอดทั้งปี (12 เดือน) / ราคาซื้ออสังหาฯ] x 100

ตัวอย่าง นาย A ปล่อยเช่าทาวน์โฮมในทำเลสายไหม เขาซื้อมาในราคา 3,000,000 บาท โดยตั้งราคาค่าเช่าไว้ที่เดือนละ 15,000 บาท ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (15,000x12) 180,000 บาท

ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น จะอยู่ที่ (180,000 / 3,000,000) x 100 = 6% ต่อปี

หากใช้วิธีนี้คำนวณ กรณีที่ผู้ซื้อสินเชื่อ ตัวเลข % ผลตอบแทนที่ได้ ควรสูงกว่าต้นทุนที่กู้ยืมจากธนาคารอย่างน้อย 2% เพื่อให้คุ้มค่าหลังหักลบค่าใช้จ่ายด้านสินเชื่อ

 
วิธีที่ 2 : Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ)

         วิธีนี้จะคำนวณละเอียดมากขึ้นและมีความแม่นยำมากกว่า โดยจะหักลบค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นด้วย เพราะปกติแล้วการปล่อยเช่าอสังหาฯ มักมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นระหว่างทางรายการ แต่หลายคนอาจนึกไม่ถึง และไม่ได้เอาค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาหักลบในการคำนวณด้วย

         เช่น ค่าบำรุงรักษา, ค่าจ้างค้นดูแล, ค่าส่วนกลางรายปี รวมถึงค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆ ของอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่า ซึ่งพอสรุปออกมาเป็นรายปีแล้วพบว่าตัวเลขที่ว่านี้ไม่ใช่น้อยๆ เลย ดังนั้นหากได้ Rental Yield ที่แม่นยำมากขึ้น ควรนำเอาค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายแบบสุทธิมาคำนวณ สูตรคือ

Net Rental Yield = [(ค่าเช่าตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี) / ราคาซื้ออสังหาฯ] x 100

ตัวอย่าง นางสาว B ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในย่านพร้อมพงษ์ คอนโดห้องนี้ซื้อมาในราคา 5 ล้านบาท ตั้งค่าเช่าไว้ที่  25,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (25,000x12) 300,000 บาท แต่หักลบค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และอื่นๆ เฉลี่ยเดือนละ 4,000 บาท รวม 48,000 บาทต่อปี

ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ คือ [(300,000-48,000) / 5,000,000] x 100 = 5.04% ต่อปี
 

วิธีที่ 3 : Cash on Cash Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี)

         วิธีนี้ใช้ในกรณีที่เจ้าของกู้เงินธนาคารมาซื้ออสังหาฯ โดยหักลบค่างวด รวมถึงค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ที่เจ้าของต้องจ่าย (เสมือนว่าจ่ายเป็นเงินสด) ในแต่ละปี เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าตกแต่ง, ค่าเงินจองและเงินดาวน์, ต้นทุนด้านภาษี เป็นต้น ดังนั้นการคิดคำนวณจะไม่ได้เอาราคาอสังหาฯ มาคิดเหมือน 2 วิธีแรก แต่จะคำนวณจากรายรับและรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริงหลายๆ ส่วน สูตรคือ

Cash on Cash Rental Yield = {[ค่าเช่าสุทธิตลอดทั้งปี (12 เดือน) – ค่างวดผ่อนธนาคารทั้งปี] / ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดในปีนั้น} x 100

 
ตัวอย่าง นาง C ลงทุนซื้อคอนโดห้องหนึ่งมาปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท มีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายรายปีรวม 20,000 บาท ค่าเช่าต่อปีสุทธิ หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้วจะอยู่ที่ประมาณ (216,000-20,000) 196,000 บาท นอกจากนี้นาง C ยังต้องจ่ายค่างวดให้กับธนาคารเฉลี่ยเดือนละ 15,000 บาท รวมค่างวดทั้งปี 180,000 บาท ดังนั้นค่าเช่ารายปีที่จะได้รับอยู่ที่ 196,000 - 180,000 = 16,000 บาท

อีกทั้งยังมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในปีนั้น ได้แก่ ค่าเงินจอง 20,000 บาท  เงินดาวน์ 100,000 บาท และค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง 70,000 บาท รวมเป็น 190,000 บาท 

ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี คือ (16,000 / 190,000) x 100 = 8.4% ต่อปี

‘รายรับ รายจ่าย’ เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ ก่อนปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์

         ธุรกิจให้เช่า ‘อพาร์ทเม้นท์’ เป็นอีกทางเลือกในการลงทุน สำหรับคนที่มีกำลังทรัพย์สูง คุณสามารถลงทุนปล่อยเช่าห้องได้พร้อมกันทีละหลายห้องหรือหลายอาคาร ยิ่งเลือกทำเลดี มีศักยภาพ มีกลุ่มดีมานด์ในพื้นที่หนาแน่น ยิ่งสามารถสร้างรายได้ได้อย่างมั่นคง ผลตอบแทนมากกว่าการปล่อยเช่าคอนโดเพียงไม่กี่ห้อง หรือบ้านไม่กี่หลัง เรียกได้ว่าเป็นเสือนอนกินไปยาวๆ แต่ก็ต้องแลกกับการลงทุนวางระบบการบริหารให้ดี มีประสิทธิภาพตั้งแต่ต้น

         การตัดสินใจลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะก่อสร้างใหม่หรือซื้อเปลี่ยนมือมาทำต่อ ควรพิจารณาความคุ้มค่าและความเสี่ยงให้รอบด้าน เพราะการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ต้องใช้งบประมาณสูงกว่าการซื้อคอนโดหรือบ้านโดยทั่วไป ดังนั้นจึงจำเป็นที่จะต้อง ‘ประมาณรายได้ที่คาดว่าจะได้รับ’ และหากตัดสินใจแล้วว่าจะลุยต่อในธุรกิจนี้ ขั้นตอนการตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม ก็เป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญต่อไม่แพ้กัน

         นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ ให้ดี เนื่องจากธุรกิจในอพาร์ทเม้นท์ เป็นการปล่อยเช่าทั้งอาคาร หลายยูนิต มีค่าใช้จ่ายยิบย่อยมากมาย การคิดค่าเช่าเพื่อประมาณการณ์รายได้เบื้องต้น พิจารณาได้จาก...

1.   สำรวจตลาดเช่า ลงพื้นที่จริง

         ควรศึกษาดูตลาดของอพาร์ทเม้นท์ในทำเลนั้น รวมถึงทำเลใกล้เคียงให้ละเอียดถี่ถ้วน เช่น กลุ่มผู้เช่าเป็นใคร กำลังเช่าต่อเดือนเท่าไหร่ อัตราการเข้าพักในละแวกนั้นเป็นอย่างไร และราคาค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์อยู่ในระดับไหน เพื่อที่นักลงทุนจะสามารถเห็นกลุ่มเป้าหมายชัดเจนขึ้น เข้าใจสภาพตลาดในทำเลนั้น และช่วยให้กำหนดค่าเช่าได้อย่างเหมาะสม ไม่แพงหรือถูกจนเกินไป อีกทั้งช่วยให้เจ้าของสามารถวางแผนกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น

         ซึ่งวิธีการที่จะรู้ข้อมูลได้ดีที่สุด คือการลงพื้นที่จริงจะได้เห็นสภาพแวดล้อมโดยรอบพร้อมทั้งเก็บข้อมูลค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ ลักษณะรูปแบบห้อง รวมถึงอัตราการเข้าพัก ควรสังเกตุดูว่าห้องพักในทำเลดังกล่าวมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยประมาณกี่ % ผ่านการสอบถามจากผู้ดูแลอาคาร หรือคนที่อยู่ในละแวกนั้น นอกจากนี้ยังใช้วิธีสังเกตง่ายๆ ว่ามีคนเข้าออกอาคารถี่มั้ย ตอนกลางวันมีผ้าจากที่ระเบียงประมาณกี่ห้อง หรือห้องมีไฟเปิดตอนกลางคืนมากน้อยแค่ไหน เป็นต้น


2.   เช็คอัตราค่าเช่าในพื้นที่

         การเช็คระดับราคาค่าเช่า จะช่วยให้ผู้ลงทุนคำนวณรายรับได้อย่างคร่าวๆ มองเห็นความเป็นไปได้ของธุรกิจ และเมื่อตัดสินใจลงทุนในอพาร์ทเม้นท์แล้ว จะช่วยให้กำหนดค่าเช่าได้เหมาะสมกับสภาพตลาดในทำเลนั้นๆ โดยผู้ลงทุนควรเช็คอัตราค่าเช่าโดยรอบ เก็บข้อมูลดูว่าอพาร์ทเม้นท์ในทำเลดังกล่าวปล่อยเช่าห้องเฉลี่ยเดือนละเท่าไหร่ มีห้องรูปแบบไหนบ้าง กลุ่มผู้เช่ามีกำลังซื้อเท่าไหร่ ฯลฯ

         ทั้งหมดนี้จะช่วยให้ผู้ลงทุนตั้งราคาค่าเช่าได้เหมาะสม ไม่สูงกว่าราคาตลาดมากจนเกินไป แต่อย่างไรก็ตาม หากอพาร์ทเม้นท์ของผู้ลงทุนมีความโดดเด่น น่าสนใจ แตกต่างจากอพาร์ทเม้นท์อื่นๆ ในทำเลเดียวกันอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับกลุ่มผู้เช่ามีกำลังซื้อเพียงพอ ผู้ลงทุนสามารถตั้งค่าเช่าให้สูงกว่าตลาดได้ แต่อย่าลืมว่ามันต้องคุ้มค่ามากพอที่จะดึงดูดผู้เช่า

         นอกเหนือจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับแล้ว อย่าลืมบวกค่าบริการสิ่งอำนวยความสะดวกที่อพาร์ทเม้นท์ให้บริการผู้เช่าด้วย (ถ้ามี) เช่นค่าเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, ค่าตู้กดน้ำ, ค่าเช่าร้านค้าด้านล่างอาคาร เป็นต้น

          ส่วนด้านรายจ่าย ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ต้องนำมาคิดหักลบกับรายได้ ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่พอจะคำนวณได้คร่าวๆ (Fixed Cost) บ้างก็อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมเข้ามาบางส่วน ประกอบไปด้วย

1.   ค่าจ้าง ได้แก่ ค่าคนดูแลอาคาร ค่าแม่บ้าน (หากเป็นอาคารขนาดใหญ่ขึ้นมา เจ้าของอาจต้องจ้างผู้จัดการอาคาร) ค่าจ้างรปภ., ค่าจ้างช่างซ่อมบำรุง ค่าใช้จ่ายด้านบัญชี เป็นต้น

2.   ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้แก่ ค่าอินเตอร์เน็ต, ค่าขนขยะ, ค่าตู้แดง (ค่าบริการเจ้าหน้าที่ตำรวจรายเดือน), ค่าซ่อมบำรุงจิปาถะ (เช่น ก๊อกน้ำ หลอดไฟ สายฉีดชำระ ดูดส้วม ฯลฯ) เป็นต้น

3.   ค่าบำรุงส่วนกลางอื่นๆ (ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ ฯลฯ) รวมถึงค่าบำรุงรักษาอาคาร เป็นต้น

         ส่วนของค่าน้ำ ค่าไฟ ปกติแล้วจะถัวเฉลี่ยจากกำไรค่าน้ำ ค่าไฟที่เรียกเก็บจากลูกค้า พอหักค่าใช้จ่ายแล้วในแต่ละเดือนอาจได้กำไรเล็กน้อย หรืออาจจะเท่าทุน

         เมื่อทราบรายรับ รายจ่าย แบบประมาณการแล้ว ผู้ลงทุนอพาร์ทเม้นท์ สามารถคำนวณหาอัตราผลตอบแทนต่อเดือนและต่อปีได้ โดยเลือกใช้สูตรที่กล่าวมาในหัวข้อด้านบนได้เลย เช่น ต้องการหา

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) = [ค่าเช่าตลอดทั้งปี (12 เดือน) / ราคาซื้ออสังหาฯ] x 100

ตัวอย่าง นาย D ซื้ออพาร์ทเม้นท์ทำเลรังสิตมาแห่งหนึ่ง ราคา 25,000,000 บาท มีห้องพักจำนวน 40 ห้อง คิดค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ประมาณการณ์อัตราคนพักอาศัยเต็มตลอดทั้งปี 100% เท่ากับว่ารายได้รวมต่อปีจะอยู่ที่ 40 x 5,000 x 12 = 2,400,000 บาท

         อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น จะอยู่ที่ (2,400,000/ 25,000,000) x 100 = 9.6% ต่อปี (ยังไม่หักค่าใช้จ่ายอื่นๆ) แต่ทั้งนี้ข้อมูลที่แสดงข้างต้นนี้ เป็นเพียงตัวอย่าง เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจได้โดยง่าย แต่ในการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าจริงๆ ควรจะคำนวณจากรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว มาคิดเป็นหลัก

         ข้อมูลจากการระดมสมองของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย บอกว่าแนวโน้มอัตราผลตอบแทนอสังหาฯ ในภาพรวม เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมีแนวโน้มลดลง เนื่องจาก

1.) ต้นทุนราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ระดับรายได้และหรือค่าเช่าไม่ได้เติบโตตามทัน

2.) สภาพเศรษฐกิจและภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ

         ทำให้ทางมูลนิธิฯ ประเมินอัตรา Rental Yield แยกตามประเภทอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ข้อมูลเดือนธันวาคม ปี 2564) เอาไว้ เช่น

-      อพาร์ทเม้นท์ 4-5% และมีแนวโน้มสูงขึ้น

-      เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ (เกรด A) 5-7% ,(เกรด B) 4-5% และมีแนวโน้มคงที่

-      โกดัง (โรงงาน) 6-7% และมีแนวโน้มคงที่

-      ศูนย์การค้า  5-7% และมีแนวโน้มคงที่

-      อาคารสำนักงาน (โซน CBD) 5-7% และมีแนวโน้ลดลง

 
Rental Yield ไม่พอ ต้องดูอะไรอีกบ้าง?

         การคำนวณอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) เป็นวิธีที่นักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้กันเพื่อดูตัวเลขผลตอบแทนต่อปีที่คาดว่าจะได้รับ ทั้งนี้นักลงทุนสามารถปรับค่าเช่าให้เหมาะสมได้โดยพิจารณาจาก Rental Yield ที่ลองคำนวณออกมา ส่วนจะเลือกใช้วิธีไหนก็ลองดูที่เงื่อนไขการซื้ออสังหาฯ ของตัวเองได้

         ตัวเลข Rental Yield เป็นเครื่องมือใช้กำหนดตค่าเช่าได้เพียงคร่าวๆ เท่านั้น อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วย ควรประเมินให้ชัดว่ากลุ่มผู้เช่าเป็นใคร และต้องการอะไร, ดูเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการ การเดินทางสัญจร, สิ่งอำนวยความสะดวกในย่าน, การตั้งราคาเช่าของคู่แข่งภายในโครงการเดียวกัน รวมถึงโครงการใกล้เคียงเป็นอย่างไร และควรคาดการณ์ผลตอบแทนในระยะยาว

         ทั้งหมดนี้จะช่วยให้นักลงทุนรู้สภาพตลาดที่แท้จริง สามารถตั้งราคาปล่อยเช่าอสังหาฯ ได้อย่างเหมาะสม ปิดประตูความเสี่ยงและเป็นเสือนอนกินได้ไม่ยาก
 

อ้างอิงข้อมูล
https://lobbyistsantayasuk.files.wordpress.com/2022/08/2022-08-209cap-rate-2564.pdf