ทำความรู้จักผังเมืองอย่างง่ายด้วยตัวเอง สีไหนสร้างอะไรได้บ้าง?

..เคยสงสัยกันบ้างไหมว่า การจัดโซนที่ดินหรือผังเมืองออกเป็นสีต่างๆนั้นมีไว้เพื่ออะไร หรือมีความสำคัญแตกต่างกันอย่างไรบ้าง? ซึ่งสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการจะซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านนั้น การศึกษาข้อมูลเรื่องกฏหมายผังเมืองเพื่อให้ทราบถึงความหมาย และข้อกำหนดของผังสีในแต่ละประเภทถือเป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะจะทำให้เราทราบถึงศักยภาพของที่ดินนั้นๆ ว่าสามารถสร้างเป็นอาคารหรือประกอบกิจการอะไรได้บ้าง เพื่อที่จะสามารถใช้ประโยชน์จากผืนที่ดินได้อย่างเต็มประสิทธิภาพมากที่สุด หรือจะมีค่า FAR และ OSR เท่าไหร่ เพื่อทำให้สามารถประเมินราคาของที่ดินผืนนั้นๆ ได้อย่างเหมาะสมนั่นเอง

กฎหมายผังเมืองคืออะไร?

กฎหมายผังเมือง คือ พระราชบัญญัติการผังเมืองที่มีขึ้นเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อจัดระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน โดยปัจจุบันประเทศไทยใช้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562 (ฉบับล่าสุด) ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของกระทรวงมหาดไทย และจะมีการกำหนดให้ผังเมืองต้องทำใหม่ทุกๆ 5 ปี (สามารถขอต่ออายุการใช้งานได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 1 ปี)
 
จึงส่งผลให้ที่ดินบางแห่งอาจมีการเปลี่ยนเปลี่ยนแปลงได้ เช่น จากเดิมเคยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ก็กลายมาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง ทำให้ที่ดินมีศักยภาพมากขึ้น และสามารถสร้างอาคารที่มีขนาดใหญ่ขึ้นกว่าเดิมได้นั่นเอง โดยแต่ละจังหวัดก็จะมีผังสีเป็นของตัวเอง ซึ่งจะมีความแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่ความเจริญและความหนาแน่นในการอยู่อาศัย โดยในที่นี้เราจะยกตัวอย่าง กฎหมายสีผังเมืองกรุงเทพฯ ที่จะมีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 6 ประเภท 9 เฉดสีด้วยกัน คือ

1.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย (สีเหลือง,สีส้ม และสีน้ำตาล)

รหัส พ.1 - พ.5 ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ, การค้า, การพาณิชย์ และการให้บริการต่างๆ เป็นพื้นที่ที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ และจะสามารถใช้ประโยชน์ประเภทอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 25% ของพื้นที่ดินทั้งหมด แต่ห้ามทำเป็นโรงงานอุตสาหกรรม, สถานบรรจุเชื้อเพลิง, สุสาน, การเลี้ยงและทำปศุสัตว์, คลังสินค้า, สถานีขนส่ง และสถานกำจัดขยะ เป็นต้น เพราะมีความเสี่ยงที่จะเป็นอันตรายต่อชุมชน หรืออาจไปรบกวนการอยู่อาศัยได้นั่นเอง

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (สีม่วง)

รหัส อ.1 - อ.3 ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อ เป็นเขตการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อมในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรมเป็นหลัก สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้าน, หอพัก, คอนโดมิเนียมขนาดเล็ก และร้านค้า แต่จะไม่สามารถสร้างอาคารสูง หรืออาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยแบ่งประเภทตามลักษณะของกิจการ ที่อนุญาติให้ทำในพื้นที่นั้นๆได้ดังนี้ 

อ.1 สำหรับการประกอบกิจการอุตสาหกรรมที่มีมลพิษน้อย

อ.2 สำหรับกิจกรรมประเภทอุตสาหกรรมการผลิต

อ.3 ผังสีม่วงเม็ดมะปราง สำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาค
 

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว)

รหัส ก.1 - ก.5 ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ การสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร และในบางพื้นที่ก็ยังเป็นพื้นที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯอีกด้วย โดยจะแบ่งเป็นผังเมือง 2 สีที่มีความแตกต่างกันดังนี้

ก.1 - ก.3 ผังสีขาวมีกรอบ ใช้เพื่อการเกษตรกรรมหรือที่เกี่ยวข้อง และยังเป็นพื้นที่ที่มีมากที่สุดในประเภทไทยอีกด้วย

ก.4 - ก.5 ผังสีขาวเส้นทแยงเขียว สนับสนุนให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม และธารณูปโภคเป็นหลัก โดยจะสามารถแบ่งที่ดินเป็นแปลงเล็กสุดได้ที่ 100 ตารางวา (ถ้าจะสร้างบ้าน ก็ต้องเป็นบ้านที่มีพื้นที่ดิน 100 ตารางวาขึ้นไป)
 

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน)

            รหัส ศ.1 - ศ.2 ที่ดินประเภทนี้จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์คือ การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยวต่างๆ ซึ่งมักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน และกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์


6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน)
 
รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น สถาบันการศึกษา วัด และศาสนสถาน เป็นต้น

FAR และ OSR คืออะไร?

เป็นข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อาคารตามประเภทสีผังเมืองในแต่ละพื้นที่ โดยจะส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาและการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพราะจะมีผลต่อการคิดคำนวณขนาดพื้นที่อาคารที่จะสามารถสร้างได้ในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งการลงทุนหรือพัฒนาโครงการต่างๆ จะมีศักยภาพหรือคุ้มค่ามาก-น้อยแค่ไหน ส่วนใหญ่ก็จะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดเหล่านี้นั่นเอง โดยเราสามารถดูค่า FAR และ OSR ได้จากตารางผังเมืองรวมของแต่ละจังหวัดได้เลย และจะมีสูตรคำนวณการสร้างอาคารดังนี้

FAR (Floor to Area Ratio) คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (ยิ่งมีค่า FAR มากเท่าไหร่ ก็จะสามารถสร้างอาคารที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่ได้มากขึ้นเท่านั้น)

สูตรการคำนวณ

 
พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้  = ค่า FAR x ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร


ตัวอย่าง


ที่ดินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด FAR = 6 เท่ากับว่า พื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้ คือ 6 x 1,600 = 9,600 ตารางเมตร


OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (ยิ่งมีค่า OSR น้อยเท่าไหร่ ก็จะต้องเว้นพื้นที่ว่างน้อยลง และสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้นเท่านั้น)


สูตรการคำนวณ

พื้นที่เปิดโล่งบนที่ดิน = ค่า OSR x ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร

ตัวอย่าง

ที่ดินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด OSR = 5% เท่ากับว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินโดยไม่มีหลังคาคลุม 5% x 1,600 = 80 ตารางเมตร หมายความว่าต้องเว้นที่ว่างไว้ ไม่ใช้ก่อสร้างอาคาร 80 ตารางเมตร

..ทั้งนี้ในแต่ละจังหวัดก็จะมีการกำหนดรหัส และผังสีในแต่ละประเภทความแตกต่างกันออกไป ซึ่งหากใครสนใจก็สามารถดาวน์โหลดเอกสารผังเมือง ของแต่ละจังหวัดเพิ่มเติมได้ที่…….