เทคนิคควรรู้ สำหรับการประเมินราคาบ้านมือสอง

          หากคุณเป็นผู้ที่กำลังคิดจะซื้อบ้านมือสอง หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ นายหน้าขายบ้านที่มีความเชี่ยวชาญคือหนึ่งในองค์ประกอบสำคัญที่จะช่วยให้คุณเลือกลงทุนได้อย่างเหมาะสม องค์ประกอบต่อมาคือการประเมินราคาบ้านมือสอง ซึ่งจะมีความละเอียดมากกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่ง เพราะบ้านมือสองจะต้องมีเรื่องค่าเสื่อมของตัวบ้านเข้ามาร่วมคำนวณด้วย โดยค่าเสื่อมเหล่านี้จะนำมาหักจากต้นทุนของบ้าน เพื่อให้คุณได้บ้านที่เหมาะสมกับราคา เราไปศึกษาเทคนิคควรรู้เกี่ยวกับการประเมินบ้านมือสองพร้อมกันดังต่อไปนี้

เทคนิคประเมินราคาบ้านมือสอง และปัจจัยที่ทำให้ราคาเปลี่ยนแปลง

          ถึงแม้ว่านายหน้าขายบ้านจะหาบ้านมือสองที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าได้แล้ว ทั้งลักษณะ ทำเล และราคาที่ตั้งงบประมาณไว้ แต่การประเมินราคาบ้านก็ยังคงมีเรื่องค่าเสื่อมของตัวบ้านมาเป็นปัจจัยในการคำนวณหาราคาบ้าน อีกทั้งราคาบ้านมือสองยังมีปัจจัยเรื่องความพอใจของผู้ขายมาประกอบด้วย ดังนั้นเพื่อให้ได้บ้านที่คุ้มราคา เราจึงควรทราบหลักการประเมินราคาบ้านมือสองเอาไว้เป็นพื้นฐานดังต่อไปนี้

1.   วิธีการประเมินราคาบ้านมือสอง

          ผู้ประเมินราคาบ้านมือสองจะนิยมใช้วิธีการเปรียบเทียบกับราคาตลาด โดยใช้การเปรียบเทียบจากราคาซื้อขายก่อนหน้าของบ้านมือสองที่มีลักษณะคล้ายกัน เช่น การสำรวจราคาบ้านที่อยู่ในบริเวณเดียวกัน, ก่อสร้างในปีเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน, ใช้วัสดุก่อสร้างที่มีมาตรฐานใกล้เคียงกัน และมีเนื้อและขนาดของบ้านเหมือนหรือใกล้เคียงกัน เป็นต้น การพิจารณานี้จะนำมาซึ่งราคาประเมินเพื่อนำไปใช้ในการพิจารณาสินเชื่อเงินกู้สำหรับซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์

2.   ปัจจัยที่ส่งเสริมให้ราคาบ้านเปลี่ยนแปลง

          ดังที่ได้กล่าวไปว่าถึงแม้ว่านายหน้าขายบ้านจะได้บ้านตามที่ลูกค้าต้องการแล้ว แต่ก็ยังมีเรื่องของปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ที่เข้ามาส่งเสริมให้ราคาบ้านเปลี่ยนแปลงไปได้ อย่างค่าเสื่อมของตัวบ้านและความพึงพอใจของผู้ขาย นอกจากนี้หากวันที่ซื้อขายอยู่ในยุคที่สภาพเศรษฐกิจดี แต่ในวันที่บ้านหลังนั้นประกาศขาย หรือเปิดประมูลอยู่ในช่วงเศรษฐกิจย่ำแย่ ราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง

          หรือในทางกลับกัน หากในวันที่มีการซื้อขายทำเลของบ้านอยู่ในจุดที่ไม่มีการพัฒนา แต่ในวันประเมินกลับมีการเริ่มต้นขยายช่องทางคมนาคม ราคาประเมินก็มีโอกาสที่จะสูงกว่าราคาซื้อขายจริง

3.   ยังไงก็ต้องมีเงินออมของตัวเอง

          ดังที่ได้กล่าวมาทั้งหมดจะเห็นได้ว่า โอกาสที่การประเมินราคาบ้านมือสองจะได้ถูกต้องตรงใจนั้นค่อนข้างมีน้อย และถึงแม้ว่าสถาบันการเงินจะอนุมัติสินเชื่อให้เต็มตามราคาประเมิน แต่คุณก็จำเป็นต้องมีเงินออมสำหรับเป็นทุนในค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญา หรือค่าใช้จ่ายสำหรับวางเงินจอง เป็นต้น

เกร็ดความรู้สำหรับการประเมินราคาบ้านมือสอง

                เพื่อให้คุณเข้าใจผู้ประเมิน และรู้เท่าทันหลักการคิดราคาประเมินแบบเปรียบเทียบราคาตลาดที่นิยมใช้กันอย่างแพร่หลาย คุณควรทราบว่า “ราคาตลาด” กับ “มูลค่าตลาด” มีความหมายไม่เหมือนกัน เพราะราคาตลาดคือราคาโดยเฉลี่ยของบ้านมือสองที่มีเงื่อนไขเดียวกันกับบ้านที่คุณต้องการซื้อ เช่น โครงการเดียวกัน, ก่อสร้างปีเดียวกัน, แบบบ้านเหมือนกัน และเนื้อที่เท่ากัน เป็นต้น

                ส่วนมูลค่าตลาด คือราคาโดยเฉลี่ยของบ้านที่อยู่ในบริเวณหรือพื้นที่นั้น ๆ และจะนำมาคำนวณร่วมกับสภาพของบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวก และความเจริญในอนาคตที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่ตัวบ้าน

                การประเมินราคาบ้านมือสองคือการคำนวณหาราคาบ้านที่เหมาะสม และนำไปประกอบการพิจารณาสินเชื่อเงินกู้สำหรับซื้อบ้าน นายหน้าขายบ้าน ที่มีประสบการณ์จึงมักแนะนำบ้านให้คุณเลือกพิจารณามากกว่า 1 หลังภายใต้เงื่อนไขที่คุณต้องการ เพื่อให้คุณได้มีโอกาสเลือกและพิจารณาก่อนที่จะการยื่นขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน