ซื้อบ้านมือสองให้คุ้มค่า พร้อมแชร์เทคนิค เลือกบ้านอย่างไรให้ได้ของดี

 

                อยากซื้อบ้านสักหลัง แต่ไม่แน่ใจว่าจะซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองดี เพราะปัจจุบันมีบ้านให้เลือกอย่างหลากหลาย ซึ่งแต่ละแบบล้วนมีข้อดี ข้อเสียที่แตกต่างกันออกไป สิ่งสำคัญคือผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไข หรือความต้องการของตนเองให้ถี่ถ้วนก่อน โดยบทความนี้ได้รวบรวมข้อมูลที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน พร้อมแชร์ทริคการซื้อบ้านสำหรับคนอยากได้บ้านมือสอง เลือกอย่างไรให้คุ้มค่าและได้ของดี

 

ข้อดีและข้อเสีย บ้านมือหนึ่ง VS บ้านมือสอง

 

บ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง มีจุดแข็งและข้อจำกัดที่แตกต่างกัน อย่างบ้านมือหนึ่ง แน่นอนว่าคุณจะได้ของใหม่ที่ยังไม่ผ่านมือใครมาก่อน ได้บ้านสภาพดี สวยงามและไม่ทรุดโทรม สามารถตกแต่ง ปรับเปลี่ยนพื้นที่ต่างๆ ได้ตามความต้องการ

 

แต่ขณะเดียวกันก็มีข้อจำกัดเช่นเดียวกัน บ้านมือหนึ่งมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง ยิ่งบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด แค่ที่ดินเริ่มต้น 35-50 ตารางวา จะหาซื้อในระดับราคา 2-3 ล้านบาทในโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑล แทบจะเป็นไปไม่ได้แล้วในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ราคาเกาะกลุ่มเริ่มต้น 4-5 ล้านบาทขึ้นไปทั้งนั้น ยิ่งคนที่มีงบประมาณจำกัด จะหาซื้อบ้านใหม่ในราคาสบายกระเป๋า อาจเป็นโจทย์ยากพอตัว

 



 

 

นอกจากนี้ บ้านในโครงการใหม่ส่วนใหญ่ มักขายเป็นรูปแบบบ้านเปล่า ผู้ซื้อต้องเตรียมงบประมาณไว้จำนวนหนึ่งสำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และของตกแต่ง ซึ่งโดยรวมแล้วก็ไม่ใช่เงินจำนวนน้อยๆ บางคนถึงขั้นต้องไปกู้สินเชื่อเพิ่มเติมเพื่อใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติมด้วย

 



 

ส่วนบ้านมือสอง แม้จะเป็นบ้านที่ผ่านการอยู่อาศัยจากเจ้าของคนเดิมมาแล้ว แต่ก็มีข้อดีอยู่ไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นราคาขายที่ถูกกว่า บางหลังขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า ตกแต่งแล้วพร้อมเข้าอยู่ ส่วนใหญ่ผู้ขายมักตั้งราคาแบบต่อรองกันได้ หากผู้ซื้อไม่ชอบการตกแต่งแบบเดิมก็สามารถปรับเปลี่ยนได้ โดยที่ไม่ต้องซื้อของใหม่เข้าบ้านทั้งหมด อีกทั้งบ้านมือสองอาจตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งโซนนั้นอาจไม่มีที่ดินเหลือพัฒนาโครงการใหม่ๆ แล้ว ดังนั้นคนที่อยากได้บ้านบนทำเลทองหรือมีศักยภาพ บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกและน่าจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

 


               
                สำหรับบรรยากาศการอยู่อาศัยจริง เช่น สภาพโครงการและเพื่อนบ้าน เราสามารถไปเซอร์เวย์พื้นที่จริง เพื่อดูสภาพการอยู่อาศัยจริงว่าเป็นอย่างไร ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ อีกทั้งบ้านมือสองในปัจจุบันมีขายเป็นจำนวนมาก จากหลายทำเล มีให้เลือกหลากหลายรูปแบบในระดับราคาที่เอื้อมถึงได้ ซึ่งอันที่จริงแล้ว บ้านมือสองที่ยังสภาพดีมีขายค่อนข้างเยอะ บางหลังสภาพเหมือนบ้านใหม่เลย แถมราคาถูกกว่าบ้านในโครงการจัดสรรใหม่ด้วย นับว่าเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ

 

                ส่วนข้อจำกัดของบ้านมือสอง เนื่องจากเป็นบ้านที่ผ่านการอยู่อาศัยมาแล้ว ผู้ซื้อต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนก่อนเสมอ ควรดูประวัติและสอบถามเหตุผลของเจ้าของบ้านคนเดิมว่าทำไมถึงย้ายออก เพื่อความปลอดภัยและความสบายใจ

พร้อมทั้งไปดูสภาพจริงของบ้านว่าผ่านการใช้งานมามากน้อยแค่ไหน สภาพเก่าทรุดโทรมเกินไปหรือไม่ และมีจุดไหนที่ต้องซ่อมแซมหรือปรับแก้เพิ่มเติม หากต้องตามซ่อมแซม ตามแก้เยอะ เสียงบมากจนเกินไปก็อาจจะไม่คุ้ม เช่นเดียวกับงานโครงสร้างของบ้าน จุดนี้ก็ต้องพิจารณาให้ดี ถ้าโครงสร้างไม่แข็งแรงมาตั้งแต่ต้นก็อาจเจอปัญหาในระยะยาวได้  

 

ตลาดบ้านมือสองบูม ทางเลือกของคนชอบความคุ้มค่า

 



 

ในช่วงโควิด-19 ตลาดบ้านมือสองเติบโตมากทั้งทางฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ จะค่อนข้างซบเซา แต่กลับพบว่าบ้านมือสองเติบโตจากความต้องการซื้อจริงของเรียลดีมานด์ ที่ปรับเปลี่ยนจากการอยู่คอนโดมาอยู่บ้านแนวราบมากขึ้น เนื่องจากมีความปลอดภัยมากกว่า และมีพื้นที่กว้างขวางไว้ทำกิจกรรมต่างๆ ได้อย่างเต็มที่ เช่น Work from Home, เรียนออนไลน์ ทำกิจกรรมยามว่าง, เลี้ยงหมาแมว เป็นต้น

 

ท่ามกลางสถานการณ์ที่มีผู้ขายปล่อยขายบ้านเป็นจำนวนมาก ในระดับราคาที่ไม่แพงจนเกินไป นี่จึงเป็นโอกาสที่ดีของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย จะได้บ้านราคาดีและมีความคุ้มค่า บ้างก็เป็นบ้านหลังใหญ่ มีที่ดินและพื้นที่ใช้สอยเยอะ ซึ่งหาไม่ได้ง่ายๆ ในช่วงภาวะปกติ เพราะราคาขายอาจสูงกว่านี้ จากการสำรวจบ้านมือสองของเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ มือสอง พบว่ายอดการค้นหาบ้านมือสองเพิ่มสูงขึ้นในช่วงโควิด-19 ส่วนระดับราคาขายบ้านมือสองก็ไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นไปจากเดิมมากนัก ยังคงเข้าถึงได้ง่าย

 


                ส่วนมาตรการจากภาครัฐที่ออกมาช่วงปลายปีที่แล้ว ยิ่งสนับสนุนให้คนเข้าถึงบ้านมือสองได้ง่ายขึ้น จากมาตรการผ่อนคลาย LTV ปลดล็อกให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้ 100% เต็มวงเงินโดยไม่ต้องดาวน์ ซึ่งขยายครอบคลุมบ้านมือสองด้วย จากปกติคนที่กู้ซื้อบ้านมือสองมักจะได้วงเงินกู้ไม่เต็ม 100% แต่จากมาตรการดังกล่าว ช่วยปลดล็อกอุปสรรคนี้ไปได้มากเลยทีเดียว

 

แชร์ทริคดีๆ เลือกบ้านมือสองอย่างไร ให้ไม่พลาด

 

การเลือกบ้านมือสอง หากรู้ทริคหรือเคล็ดลับที่ดี จะช่วยให้เราเลือกซื้อบ้านได้ของดี มีคุณภาพ และราคาคุ้มค่า ไม่ต้องเสี่ยงหรือลุ้นว่าบ้านที่ซื้อต่อคนอื่นมานั้นจะมีปัญหาอะไรตามมาหรือไม่ ซื้อทริคที่เราจะแชร์ต่อไปนี้ เรียนรู้และนำไปใช้จริงได้ไม่ยาก

 

1.)    ศึกษาประวัติบ้านให้ดีก่อน เพื่อความปลอดภัยและความสบายใจของผู้อยู่อาศัย

2.)    ตรวจสอบดูงานโครงสร้างและสภาพบ้านว่ามีความแข็งแรง สามารถอยู่ได้ในระยะยาว แม้จะมีซ่อมแซมบ้านเพิ่มเติมภายหลัง แต่ก็ไม่ควรใช้งบประมาณมากจนเกินไป

3.)    พิจารณาบรรยากาศการอยู่อาศัยจริง ไม่ว่าจะเป็นทำเล เพื่อนบ้าน พื้นที่ส่วนกลาง การดูแลของนิติบุคคล ฯลฯ

4.)    เปรียบเทียบบ้านมือสองหลายแห่ง ดูความคุ้มค่าด้านราคา ตัวบ้าน ทำเล และความสะดวกสบายอื่นๆ เพื่อเลือกซื้อบ้านหลังที่ใช่มากที่สุด

5.)    พิจารณาสัญญาซื้อขายอย่างละเอียด ป้องกันปัญหาตามมาภายหลัง

6.)    คำนวณราคาบ้าน + ราคาซ่อม ให้ถี่ถ้วน ควรอยู่ในระดับราคาที่ผู้ซื้อไหวหรือรับได้

7.)    ซื้อบ้านมือสองจากแหล่งซื้อขายที่มีความน่าเชื่อถือ มีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ให้คำปรึกษา

 

รู้ไว้ใช่ว่า ตีราคาซ่อมบ้าน เท่าไหร่ดี

 

อีกหนึ่งปัญหาของคนที่ซื้อบ้านมือสอง แล้วต้องรีโนเวทหรือซ่อมแซมส่วนต่างๆ แล้วกลัวงบจะบานปลาย หรือกะราคาซ่อมไม่ถูก เรามี Guideline คร่าวๆ มาบอก เผื่อจะเป็นประโยชน์ในการคิดคำนวณราคารีโนเวทบ้านที่ จะได้ไม่เสียงบประมาณซ่อมที่แพงจนเกินไป

 

                โดยปกติแล้วการประเมิณราคาค่าซ่อมบ้าน ผู้รับเหมามักจะคำนวณเป็นราคาต่อตารางเมตร โดยขึ้นอยู่กับ

1.      วัสดุที่เลือกใช้

2.      จุดที่ซ่อมแซม

3.      ค่าแรงช่าง

 

ดังนั้นเราควรทราบข้อมูลคร่าวๆ ก่อนว่าจะซ่อมแซมที่จุดไหน ขนาดพื้นที่เท่าไหร่ ปรับเปลี่ยนให้เป็นแบบใด และใช้วัสดุอะไร ยกตัวอย่างเช่น ต้องการซ่อมแซมพื้นห้องครัว ขนาดพื้นที่ 30 ตารางเมตร โดยเลือกเป็นพื้นกระเบื้อง รวมค่าแรงช่าง ตามมาตรฐานตกตารางเมตรละ 220-280 บาท ดังนั้นงบประมาณณซ่อมพื้นครัวต้องใช้งบประมาณ 6,600-8,400 บาท





                หรือถ้าจะทาสีภายนอกบ้านใหม่ ก็ต้องทราบก่อนว่าเราจะเลือกใช้สีประเภทใด เพราะสีแต่ละแบบ ราคาไม่เท่ากัน เช่น สีรองพื้นภายนอกบ้าน ทาทั้งหลังอยู่ที่ประมาณ 300 ตารางเมตร ถ้าใช้สีเกรดมาตรฐาน 1 แกลลอน ทาได้ 30 ตารางเมตร ดังนั้นก็ต้องซื้อสีรองพื้นจำนวน 10 แกลลอน หากต้องทาสีทับหน้าอีก ก็บวกเพิ่มไปอีก 10 แกลลอน เป็นต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดปริมาณสีต่อแกลลอนด้วย ส่วนค่าแรงจะตกอยู่ที่ตารางเมตรละ 30-60 บาท

 



            สำหรับวัสดุที่เลือกใช้แต่ละรุ่น แต่ละประเภท มีความแปรผันสูงพอสมควร เราสามารถค้นหาเรทราคาที่อัปเดตได้ทางอินเทอร์เน็ต นอกจากนี้ยังสามารถสอบถามร้านค้าหรือผู้รับเหมาได้โดยตรง ให้เค้าประเมินราคาให้ทราบเบื้องต้นได้ รวมถึงค่าแรงด้วยเช่นกัน เนื่องจากผู้รับเหมาแต่ละเจ้า มีเรทราคาที่แตกต่างกัน บ้างก็คิดแยกแต่ละรายการ บ้างก็คิดราคาเหมารีโนเวททั้งหลัง ทั้งนี้ควรสอบถามข้อมูลราคาก่อน แล้วนำมาเปรียบเทียบกับผู้รับเหมารายอื่นเพิ่มเติมด้วย เพื่อจะได้รู้ราคากลางและเลือกใช้บริการรายที่เสนอราคาให้คุ้มค่าและน่าเชื่อถือ จะได้ไม่โดนเอาเปรียบหรือโดนผู้รับเหมาทิ้งงานภายหลังด้วย

 

                สรุปคนที่สนใจซื้อบ้านมือสองในช่วงเวลานี้ นับว่าเป็นโอกาสที่ดีที่จะได้บ้านราคาคุ้มค่า มีให้เลือกอย่างหลากหลาย แถมยังมีโอกาสได้เงินกู้จากธนาคารเต็มวงเงินอีกด้วย สิ่งสำคัญคือควรพิจารณาเลือกซื้อบ้านมือสองจากแหล่งซื้อขายที่การันตีคุณภาพได้ จากเว็บไซต์ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือ ก็จะช่วยให้คุณได้บ้านที่ถูกใจ และมั่นใจได้อย่างแน่นอน